Paying off (part of) our mortgage

It’s been a while (Dutch) since I lasted posted something unrelated to my stock buys, received dividend or my failing crypto currencies. As part of our journey to more freedom and financial independance I chronicle my DGI journey in generating monthly dividend income, but that’s not the entire story. Another part is me continuously improving our financial situation by optimizing our cash outflow. One large expense we have is our 30-year mortgage on our house.

When we bought our house in 2006 we split our mortgage into two separate parts; the largest portion is a “savings”-mortgage (spaar-hypotheek) and a smaller portion that’s essentially rent (aflosvrij) since you only pay the interest and not the principal.

The latter part of our mortgage consisted of no less than €68.000 euro. Meaning that at the end of our 30 years of mortgage, we would have payed €89.760 (bruto) in interest and still be €68.000 in debt! Talk about a money making machine for the bank / mortgage company!

Unfortunately, the first ten or something years of our mortgage I wasn’t as financially educated as I am now, so we didn’t do much in order to optimize the situation. When we began to look more seriously at our finances (and our salaries were starting to increase) we decided to see what we could do about the “rent”-part of our mortgage and we started to make additional payments to slowly lower the monthly interest and whittle down the principal.

That is until last friday 17th of September 2021. On this day we made our final payments and succesfully payed of that part of our mortgage! Going from paying €250,- of interest monthly to €0 was a long process, but we are so happy and proud that we made it!

Next step, investigating what we can do about the other part of our mortgage. To be continued!

Eerste stap gezet!

Afgelopen maandag hebben we een belangrijke stap gezet. Na veel rekenwerk hebben we besloten om, naar aanleiding van de berekeningen gedaan door de hypotheekverstrekker, een bijstorting te doen in het spaargedeelte van onze hypotheek.

Deze storting van €16.500,- zal administratief worden gescheiden over twee polisjaren om zo tot een optimale bandbreedte te komen die tevens ook nog ruimte geeft in de toekomst voor een extra storting.

We hebben ervoor gekozen om de premie te verlagen in plaats van de hypotheek duur te verkorten. Wij gaan dus nu van een premie van €247,50 naar €168,-.

Als we dit geld op een spaarrekening hadden laten staan dan had ons dit in de komende 10 jaar (= de rentevaste periode) met een fictief rendement van 0,5% (0,2% hoger dan nu het geval)) in totaal €843,81 (€17.343,81 – €16.500) opgeleverd:

Jaar	Maandelijkse inleg	Jaarlijkse inleg	Rente	Subtotaal	Totaal
1	0	16500	0,50%		16582,50
2	0	0	0,50%	16582,50	16665,41
3	0	0	0,50%	16665,41	16748,74
4	0	0	0,50%	16748,74	16832,48
5	0	0	0,50%	16832,48	16916,65
6	0	0	0,50%	16916,65	17001,23
7	0	0	0,50%	17001,23	17086,24
8	0	0	0,50%	17086,24	17171,67
9	0	0	0,50%	17171,67	17257,52
10	0	0	0,50%	17257,52	17343,81

Nu het bijgestort is het spaargedeelte met 4,4% levert hetzelfde bedrag nu meer op, namelijk (€25379,84-€16.500=) €8879,84:

Jaar	Maandelijkse inleg	Jaarlijkse inleg	Rente	Subtotaal	Totaal
1	0	16500	4,40%		17226,00
2	0	0	4,40%	17226,00	17983,94
3	0	0	4,40%	17983,94	18775,24
4	0	0	4,40%	18775,24	19601,35
5	0	0	4,40%	19601,35	20463,81
6	0	0	4,40%	20463,81	21364,21
7	0	0	4,40%	21364,21	22304,24
8	0	0	4,40%	22304,24	23285,63
9	0	0	4,40%	23285,63	24310,19
10	0	0	4,40%	24310,19	25379,84

Een factor 10x zoveel dus. Uiteraard is dit niet helemaal de vergelijking aangezien er ook nog diagio wordt ontrokken van zo’n €3700,- maar het illustreert wel duidelijk onze keuze.

Door de premieverlaging gaan we in de komende 10 jaar dus (€247,50 – €168) * 12 * 110 = €9540,- euro aan minder premie betalen. Deze besparing van €79,50 per maand gaan we in een potje stoppen om af te gaan lossen op ons aflossingsvrije gedeelte.

Wij zijn blij met onze keuze!

Bijstorten in het spaargedeelte

Zoals ik eerder meldde hebben we contact gezocht met onze hypotheekverstrekker om te zien naar de mogelijkheden voor het bijstorten in het spaargedeelte van de verzekering. Ondanks dat onze adviseur eerder in 2014 vertelde dat het niet mogelijk was om bij te storten leerde opnieuw navraag dat dit wel mogelijk blijkt te zijn.

Na een kort maar informatief gesprek bij de hypotheekverstrekker kwam het eerst voorstel snel onze kant op. De vraag was een maximale storting met doelstelling maandbedrag te verlagen.

Om aan de maximale bandbreedte te komen zou een storting van €16.500,- gedaan kunnen worden. Een en ander verder besproken komen we nu tot een duale storting in dit polisjaar en volgend polisjaar. Een nieuwe herberekening zou dan eind volgend polisjaar berekend kunnen worden.

Helaas wordt ook hiervoor een boete berekend van ongeveer €3700,-, een zogenaamde disagio. De volgende omschrijving dekt de lading wel: “Afkoop van toekomstige renteverplichtingen door een bedrag ineens te betalen.” Navraag leert dat hier niets aan te doen is en dat deze afhankelijk is van de het verschil van de rentestand in de polis en de huidige rente. Dat verschil is uiteraard op dit moment behoorlijk groot.

De maandlasten zouden dan volgend polisjaar dalen van €247,50 naar €168,- (€79,50 per maand!). Een verschil voor de komende 20 jaar van (€247,50 minus €168 * 12 * 20) =  €19.080,-. Hierin is de disagio al verrekend. Het grote positieve van deze storting t.o.v. het aflossen op het aflosvrije gedeelte is dat hier volledige hypotheekrenteaftrek behouden blijft. Nadeel is natuurlijk dat je totale hypotheekschuld niet daalt.

Een ander nadeel is uiteraard dat deze extra inleg niet meer toegankelijk voor jou is als “reserve-potje” zoals dit wel op je spaarrekening zo is. Maar in tegenstelling tot je huidige spaarrekening haal je hier wel voorlopig (in ieder geval nog de komende rentevaste periode van 10 jaar) 4,4% rente op.

Voorzichtige berekeningen van de hypotheekverstrekker wijzen erop dat in de toekomst mogelijk het geheel nog verder kan zakken naar onder de €100!

Op dit moment leggen we de laatste stappen aan het voltooien van deze wijziging. Als we dit voor elkaar hebben dan is weer een fundament gelegd voor het sneeuwbal effect waarmee we hopen financiële onafhankelijkheid te bereiken!

Hypotheek “adviseur”

Flashback naar halverwege 2014: We hebben een gesprek met onze hypotheek adviseur. Doelstelling van het gesprek was om te kijken naar de mogelijkheden voor ons aflossingsvrije gedeelte van de hypotheek. Omzetting in bijvoorbeeld een additioneel spaargedeelte of andere zaken.

Verschillende mogelijkheden besproken en tijdens dit gesprek ook nog een belangrijke andere vraag gesteld: “Kunnen wij bijstorten in het spaargedeelte?”. Het antwoord was een duidelijke NEE. Er waren hierin helaas geen mogelijkheden. Teleurgesteld maar van de expertise van de adviseur uitgaande hier verder niet op ingegaan (overigens ook niet verder ingegaan op de aanpassing van het aflosvrije gedeelte maar dat terzijde).

Flashforward naar vorige week: Na maanden aan onderzoek omtrent onze hypotheek beginnen we toch te vermoeden dat er meer mogelijk is dan is voorgespiegeld. Na een eerste contact met onze adviseur omtrent het direct aflossen op het aflossingsvrije gedeelte stellen we opnieuw de vraag over het spaargedeelte. Maar nu in de vorm van “we weten dat het kan geef ons de formulieren” en wat blijkt? Het is toch mogelijk!

Het is natuurlijk doodzonde dat we nu pas weten dat het kan terwijl ons dit twee jaar rente had kunnen schelen. Maar nu kwam het volgende, het moet natuurlijk ook nog geregeld worden.

Onze hypotheekadviseur kon dit uiteraard regelen, het bellen en het in gang zetten van dit proces zou ons €350,- gaan kosten. Ik heb vriendelijk bedankt en aangegeven het even zelf uit te gaan zoeken. Één telefoontje naar ons hypotheekverstrekker en het was geregeld! Dus €350,- uitgespaard in een paar minuten, nu nog een paar dagen wachten en dan weten we echt waar we aan toe zijn.

Hypotheek aflossen: Part 2 (Spaar gedeelte)

Na eerst het aflosvrije gedeelte van de hypotheek te hebben besproken is het nu de beurt aan het spaargedeelte van onze hypotheek.

Op dit moment betalen we 4,4% rente op de hoofdsom van €145.000, dit levert een rente op van (€145.000*4,4%) €6380 per jaar en dus €531,67 per maand. Daarnaast betalen we een inleg op de levensverzekering van €247,50.

Totaaloverzicht van de (bruto) maandkosten zijn dus als volgt:

Spaarpolis(hypotheek): €531,67
Aflossingsvrij: €248,60
Inleg: €247,50
————————– +
€1027,68

Er zijn twee verschillende mogelijkheden om iets aan het spaargedeelte te doen:

1. Vervroegd aflossen (altijd wel mogelijk maar aan voorwaarden gebonden)
2. Bijstorten (vaak maar niet altijd mogelijk, vraag dit na bij je hypotheekverstrekker)

Aangezien het rendement op een spaarrekening op dit moment < 1% is en de rente op mijn spaargedeelte 4,4% staat is het gunstiger om naar de optie te kijken voor het bijstorten.

Ik heb dus de stoute schoenen aangetrokken en gebeld met mijn hypotheekverstrekker. Deze bevestigde (gelukkig) dat het in mijn geval ook mogelijk was om bij te storten. Uiteraard tot aan een bepaalde niveau (die wordt berekend) en rekening houdend met de bandbreedte 1:10 (de hoogste premie in één jaar mag niet hoger zijn dan 10x de laagste premie in één jaar).

Binnen 10 werkdagen zou ik de offerte (?) binnen moeten hebben. Ik vraag me af of ik dus extra kosten moet gaan betalen om mijn hypotheekverstrekker extra geld te geven….

Hypotheek aflossen: Part 1 (aflossingsvrije gedeelte)

Zoals vermeld in mijn korte beschrijving wonen wij naar alle tevredenheid in ons huisje. Zoals vrijwel iedereen hebben wij hier ook een hypotheek op lopen.

Aangezien we proberen grip te krijgen op onze kosten en financiële situatie ontkom je er niet aan om ook in de wondere wereld van de hypotheken te duiken. Aangezien dit om grote bedragen gaat valt hier vaak nog winst te behalen.

Aangezien het vrij veel is wat op je afkomt heb ik (nu al) besloten deze blog in meerdere delen te doen. Zo heb ik voor mezelf overzicht, maar is het ook wat makkelijker te behappen voor die enkele lezer die hier komt.

De hypotheek bestaat uit twee gedeeltes:

1. Bankspaarhypotheek gekoppeld aan een levensverzekering á 145.000 (gegarandeerd einde looptijd tegen een rente van 4,4%.
2. Aflossingsvrije hypotheek van 67.800,- tegen een rente van 4,4%.

Beide hypotheken lopen gelijktijdig af in 2036.

Hoewel we nog geen keuze hebben gemaakt wat we met ons spaargeld doen, ga ik nu voornamelijk dieper in op het aflossen van het hypotheekvrije gedeelte. Qua berekeningen is deze immers het “makkelijkst” om te doen.

Aangezien de rente op 4,4% staat betaal ik jaarlijks €2983,20 aan rente voor dit gedeelte van de hypotheek. Dit betekent dus dat ik aan het einde van de looptijd van 30 jaar een totaal van €89.496,- (even voor het gemak uitgaande dat de rente na de 20 jaar vast periode hetzelfde blijft). We hebben dan dus in totaal €21.696 aan rente betaalt en zitten nog steeds met een restschuld van €67.800,-.

Als je het zo uitrekent dan klinkt dat best duur en eerlijk gezegd dat is het ook. De maandtermijnen lijken laag maar als je het totaal bekijkt (en zelf berekent) dan wordt de waarheid pijnlijk duidelijk. Er moet natuurlijk wel opgemerkt worden dat de hypotheekrenteaftrek hier nog niet vanaf is gegaan.

Maar uitgaande van bruto rente is berekening als volgt wanneer ik bijvoorbeeld €20,000,- eenmalig zou aflossen:

Rente op jaarbasis is 4,4% van €67.800 = €2983,20. Als we vervroegd zouden aflossen dan wordt de nieuwe rente op jaarbasis: €47.800 a 4,4% = €2103,20.

Als we dit extrapoleren tot het einde van de rentevaste periode in 2026 dan is de besparing in betaalde rente: (€2983,20 * 10 jaar) – (€2103,20 * 10 jaar) = €17.600,-!

Oftewel een eenmalige (bruto) inleg op het aflosvrije gedeelte van €20.000,- scheelt ons in de komende 10 jaar  €17.600,-.

Ik kan helaas op dit moment nog niet goed berekenen (ben ik aan het uitzoeken!) hoeveel invloed de hypotheekrenteaftrek hierop heeft om de netto besparing uit te rekenen, maar op basis van bruto bedragen lijkt het aflossen op dit gedeelte van de hypotheek een goede optie.